[재테크] 내집마련 재테크도 재무설계부터...

내집마련 재테크도 재무설계부터... (목돈모우기)


내집마련, 누구나 결혼을하면서 꿈꿀것입니다.

꿈같은 마이 홈~~~~

여자라면 이렇게 예쁜집을 선물받는 꿈을....
남자라면 이렇게 짠하고 자랑하고 싶은 꿈을....

그렇지만 현실에서는 그리 녹녹치 않은 일이지요.

열심히 준비하지 않으면 꿈으로만 끝날수도 있고....
어떤이는 일찍 이룰수도 있고...
어떤이는 아주 늦게 이룰수도 있죠.

어떤게 준비하느냐에 따라 결과치는 많이 다르리라 생각됩니다.

그러니 내집마련에도 재무설계가 필수입니다.

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주택자금을 만들기 전에 알아야 할 사항

주택마련을 앞두고 있는 사람들은 무엇보다 주택마련의 목적이 주거인지 재테크 수단인지에 대해 분명히 해둬야 할 것입니다.

통계청 조사에 따르면 결혼 후 주택을 마련하기까지 걸리는 기간이 평균 15.4년 정도라고 합니다.
그렇다면 내 집 마련을 위한 전략을 어떻게 세워야 할 것인지에 대해 생각해 보아야 합니다.
거주할 지역을 선정하고 거주 형태와 규모의 선정, 어떤 형태의 주택을 구입할 것인가, 구입하고자 하는 주택의 가격 확인,
구입시점에서 필요한 자금 산정, 자금 준비 계획과 부족 자금 조달 계획 수립이 필요합니다.

 

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주택자금 마련을 위한 저축 및 투자 상품 선택 기준 2가지

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1. 기간

 

우선 기간과 관련된 방법 입니다.

주택마련 및 확장의 목표가 향후 2~3년 이내에 발생할 예정이라면 현재 준비된 자산과 필요한 자금과의 차이인 부족자금 마련을 위해서는 추가적인 저축과 대출을 고려해 볼 수 있습니다.

단기간이라면 주식형 펀드나 변액보험과 같은 상품은 적절치 않습니다.

2~3년의 기간 동안 수익률 10~15%는 정기적금의 5~6%와 비교 시 실제 만기 시에 수령하는 금액은 크게 차이가 나지만 3년 미만의 자금마련이 목적이라면 안정성과 유동성을 겸비해야 올바른 선택일 것입니다.
중요한 것은 반드시 2~3년 후에 주택 입주가 목표이기 때문에 투자에 대한 스트레스 또는 손실에 따른 자금 부족 등을 고려한다면 만기 시 확정된 자금을 마련할 수 있는 정기적금 등이 가장 합리적인 상품입니다.

대출의 경우에는 대출 후 이자부담액이 본인 소득의 15%(최대 30%)를 넘지 않는 선에서 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 주택마련 및 확장의 시기가 3~10년 정도로 다소 여유가 있는 고객이라면 좀더 공격적인 자산운용이 필요합니다.
물론 공격적인 자산운용을 위해서는 위험의 분산이 필수적입니다.
이때 주택마련을 위한 저축 및 투자금액 중 중도형자산, 안전자산, 투자형 자산으로 분산하는 전략이 필요합니다.
본인 소유의 부동산과 보유자산 중 일부 자산이 안전자산으로 운용된다면 나머지 자산은 투자형 자산으로의 분산이 필요합니다. 특히 월 저축액의 경우 좀 더 공격적인 투자형자산 비중을 높일 것을 권유합니다.
또한 공격적인 투자형자산의 경우 시간의 분산(정기적 투자)뿐만 아니라 지역적 분산도 반드시 필요합니다. 국내와 해외자산으로의 일정한 비율 분산이 합리적입니다. 

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2. 세금

 

다음으로 금융자산의 선택 시 고려해야 할 사항은 세금에 대한 사항 입니다.

금융자산 선택 시 비과세 → 세금우대 → 분리과세 → 일반과세 등의 순서로 금융상품을 선택해야 합니다.
그러나 대부분의 비과세 및 세금우대는 가입금액의 제한이 있으며 분리과세 역시 일반인의 경우일반과세보다 불리할 수 있음으로 선택 시 자신에 맞는 상품선택이 중요합니다.

특히 현재 가장 많이 가입하는 장기주택마련저축의 경우 모든 사람에게 좋은 금융상품이라 보기에는 어렵습니다.

직장인의 경우 매년 300만원까지 소득공제가 가능하고 7년 이상 유지시 비과세 혜택까지 주어지기 때문에 매우 좋은 금융상품임에는 틀림없습니다.
그러나 직장인이 아닌 경우나 또는 7년 이상 유지가 어려운 투자자에게는 별반 혜택이 없습니다.
오히려 혜택보다는 일반금융상품보다 금리 및 투자형태에서 불리한 점도 있다는 것을 알아야 합니다.

>> (연말정산) 2010년 연말정산 소득공제 항목 정리표
>> 2010년 연말정산 달라진 공제항목 꼼꼼하게 따져보기

 

 

주택마련자금 사례보기

앞으로 5년 후 자녀 중학교 입학시점에 맞춰 주택확장마련의 분명한 재무목표를 가지고 있는 맞벌이 부부 소득은 소득과 관련한 세금 등을 공제한 실질 소득이 월 550만원 정도이고 고정지출과 변동지출을 합하여 월 440만원 정도를 지출하고 있어 추가적인 저축여력은 월 110만원 정도였습니다.

주택확장마련 이외에 별도의 재무목표도 상존하고 있어 순수하게 주택확장마련을 위해 사용할 수 있는 자산이 어떤 것인지 파악하는 것이 우선순위라 생각합니다.

맞춤형 컨설팅

먼저 현재 보유 중인 자산 중 다른 재무목표가 배정된 자산은 제외하고 순수하게 5년 후 주택확장마련을 위한 자산으로

*현재 거주중인 주택
*예금 중 2000만원
*가입 중인 적립식 펀드
*추가 저축가능금액 중 월 75만원의 가용자금이 있다는 것을 확인

부부가 구입을 고려하고 있는 주택은 106㎡의 아파트로 현재 약 1억5000만원 정도의 시세를 형성하고 있다.
그러나 5년 후의 가치를 예상해보면 물가상승률 5%만 감안하더라도 1억7400만원 정도가 필요자금으로 추산된다.
따라서 지금부터 준비해야 하는 자금은 1억5000만원이 아니고 1억7400만원이 되는 것입니다.


주택마련자금 만들기 위해 해야 할 사항

*첫째
- 현재 보유중인 주택은 5년간 거주하면서 주택확장을 위한 가장 기본적인 대체자산으로 활용

*둘째
- 금융자산인 예금 2000만원은 5년이라는 기간을 감안하여 수익성은 다소 높으면서 안정성을 겸비한 원금
- 보장형 ELS로 운용할 것을 제안

*셋째
- 현재 적립중인 적립식펀드 20만원은 향후 주택마련을 위한 시기까지 지속적으로 납입, 유지할 것을조언

*넷째
- 월 110만원의 추가저축여력 중 주택마련을 위해 투자 가능한 월 75만원의 배분으로 국내 주식형 펀드에
- 40만원, 해외 주식형 펀드에 35만원을 장기 투자할 것을 제안


포트폴리오

현재		물가상승률 및 투자수익률을 감안한 5년후 가치 및 적립액
목표자금	1,5000 만원		5%	17,400 만원
APT	7,000 만원	거주용	2%	7,700 만원
ELS	5,000 만원	6%	6%	2,600 만원
적립식펀드	360 만원	월20 만원	7%	1,700 만원
신규펀드		월75 만원	8%	5,300 만원
준비자금	9,360만원			17,300 만원

- 향후 5년 이내 아파트 확장을 계획하는 목표 시 필요자금 규모는 물가상승률을 감안하여 약 1억7400만원정도가 소요될 것으로 예상되고 거주중인 주택을 포함하여 현재 준비 되어 있는 자금은 채 1억원도 되지 않아 향후 5년간 부족한 자금을 추가로 준비하여야 합니다.

- 준비자금으로 현재의 아파트는 가치상승률 2%를 적용하고 예금에서 6%정도 수익률의 ELS로 변경 투자하는 등 현재의 저축을 유지하면서 가용자산의 적절한 변경 투자 및 신규 적립 가능한 자산의 분산투자를 실행하면 필요한 대부분의 자금을 마련할 수 있을 것으로 판단됩니다.

- 다만, 현재 제안한 내용대로 투자가 이루어지면 별 문제없이 재무목표 달성이 가능하겠지만 투자중간에 급격한 경제환경의 변화 등으로 인해 지속이 어려울 경우를 대비해 매년 전문가와 재조정하는 과정을 거쳐야 할 것 입니다.

 

(참고사이트 리더스리치)

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금융자산 선택시 세금에 민감할 수 밖에 없죠.

절세 금융 상품을 정리해둔 표입니다. 

 

절세 금융 상품
절세유형	저축종목	취급기관	가입대상	가입기간	가입한도	특징
비과세 + 소득공제	장기주택 마련저축 펀드 보험	은행, 상호신용금고, 증권, 보험사	만18세 이상 무주택세대주	7년이상	분기당 300만원	납입액의 40% (연 3백만원한도) 소득공제 2009년말까지 한시운영
			85㎡이하 1주택(3억이하)
			소유자, 1인1통장
	연금저축 펀드 보험	전금융기관	만18세 이상	10년 이상	분기당 300만원	연 300만원한도 소득공제 55세이후5년이상 연금수령 5.5%연금소득세 과세
	보장성 보험					연간 1백만원 까지소득공제
비과세	생계형저축	전금융기관, 직장공제회	남60세(여55세), 장애인,상이자, 생보자,1인 1통장		1인당 3천만원	중도해지 및 만기후에도 비과세
	예탁금 (신용협동기구)	농수협조합, 산림조합, 신협, 새마을금고	조합원, 1인1통장		1천만원	농어민,저소득자는 완전비과세 일반조합원 1.4%(농특세)
	출자금 (신용협동기구)				1천만원
	장기저축성보험	보험, 농수협중앙회, 신협, 새마을금고, 우체국			없음	보험차익비과세
	농어촌 목돈마련 저축	농수협 단위조합	2ha 농경지 또는 20t 이하 어선 보유 농어민		분기 30~36만원	2009년말까지 가입자에 한함
세금우대 + 소득공제	주택청약저축	국민은행 농협, 우리은행, 신한은행, 하나은행	만 20세이상 무주택 세대주 1세대1계좌		월 10만원 이내	불입액의 40%까지 소득공제 9.5%세금우대
세금우대	세금우대저축	전금융기관	전국민	1년이상	2천~6천만원	9.5%로 세금우대
						일반인:2천만원 한도
						노인, 장애인:6천만원한도
						노인(남60세,여55세 이상)

 

위의 내용은 리더스리치 사이트 에서 발췌해서 정리한 내용입니다.

혹시, 특별한 재무 목표없이 고민하고 계시지는 않습니까? 

재무 목표가 없이 그저 꼬박꼬박 예금만 하는것 보다 재무목표를 정하고 꾸준히 진행한다면 조금 더 구체적이고 효율적으로 운영이 가능하겠지요. 자신의 상황에 따른 재무 목표(종자돈 모우기, 10억 만들기, 결혼자금, 내집마련, 노후 대비, 교육비 장만 등등)을 정해두셨다면 조금 더 효과적으로 준비해야할 필요성이 있습니다.

>> 재테크는 재무설계입니다.
>> 무료재무설계 - 재테크 팁 활용하기
>> 기본으로 돌아가는게 가장 확실한 자산관리법
>> 연령별 재테크 방법

하지만 전문적인 지식이 없는 일반인이 효과적으로 준비한다는 것은 힘듭니다. 그럴때는 전문가의 도움을 받아보는 것도 좋다고 생각합니다.

인터넷에는 회사 홍보차원으로 무료재무설계 서비스를 제공하는 곳이 있습니다. 여러곳 중에서 신뢰성도 있고 전문 노하우가 쌓여 후기도 좋게 평가 되는 곳이 있습니다. 리더스리치 재무설계 센터(메리츠금융지주) 로 무료 재무진단과  무료 포트폴리오를 제공해주고 있습니다.

 
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