재건축 투자 - 6가지 전략법





요즘 신문을 보면 얼어 있던 부동산이 재건축 단지를 시작으로 오르고 있다는 기사가 심심찮게 보입니다.
부동산을 관심있게 보다보면 재건축 투자의 매력을 무시할 수 없는데요.재건축 관련 기사를 보다보면 여러가지 용어들이 섞여서 나오는데 이해하면서 따라가기 다소 생소하기도 합니다.

대도시 건물은 보통 40년 순환주기를 갖습니다. 서울시 건물들은 경제개발 5개년 계획이 시작된 1960년대초 개발되었으니, 2000년대 이후 40년 주기가 돌아와 재건축이 본격적으로 이루어질게 됩니다. 이미 재건축이 이루어진 단지들도 많이 있지만... 아직 진행중이고 예정된 곳도 많이 남아 있습니다.
그중 투자자들의 관심이 집중된 곳이 반포, 개포등이 있는 강남지역이라고 합니다.
 
재건축 가격은 변동이 심해서 조금만 정책 효과가 나타나면 가파른 상승세가 나타나고 반면, 주택시장이 약세가 되면 가장 먼저 폭락하게 됩니다. 또한, 모든 재건축 단지가 투자 수익성이 뛰어난 것이 아니라 투자하기 전에 심각하게 고려해야 할 몇 가지 사항이 있습니다.







1. 토지 가격·대지 지분에 주목해야 합니다.

우선 해당 주택의 토지등기부등본을 발급받아 대지 지분을 확인해야 합니다. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구분되는데 갑구는 소유권을 나타냅니다. 예컨대 ‘42/43122’라고 표시돼 있다면 아파트 전체 대지 면적이 43,122m2(1만3,044평)이고, 그중 지분이 42m2(12.7평)라는 것을 의미합니다. 대지 지분은 향후 관리 처분 시 아파트 평형을 배정할 때 조합원이 무상으로 배정받을 수 있는 평형대와 재건축에 따른 추가 부담액을 결정하는 중요한 요소가 됩니다. 또 대지 지분을 바탕으로 조합원 수 대비 일반 분양 물량이 배정됩니. 예를 들어 강동구 고덕지구, 송파구 잠실지구, 강남구 개포지구, 서초구 반포지구, 강서구 화곡지구 등은 서울 지역의 5층 이하 저층 아파트 단지를 대표합니다. 특히 이들 단지가 평당 높은 매매 가격을 보이는 이유가 세대별로 높은 대지 지분에 있다고 보면 될 것입니다.


2. 임대 비중 클수록 유리합니다.

재건축 아파트 단지는 임대 비중이 클수록 유리합니다. 소유주가 직접 거주하는 경우 연령대가 높아질수록 재건축 추진은 더 어려워질 가능성이 큽니다. 가령 개포지구는 임대 비중이 크고, 반포 1단지는 소유주 거주 비율이 높습니다. 따라서 개포지구가 재건축 추진에 더 유리합니다.


3. 용적률 규정 정확히 알아야합니다.

적용되는 용적률을 사전에 정확히 아는 것이 중요합니다. 용적률이 높을수록 조합원의 추가 부담금이 줄어들기 때문입니다. 여기에 대지 지분까지 높은 편이라면 조합원 부담금은 크게 경감될 것입니다. 또 기존 입주민의 추진 의지도 살펴야 할 부분입니다. 단지 인근의 부동산 중개업소를 통해 입주 관련 정보를 얻을 수 있습니다. 이때 중개업소가 그 동네에서 오래 영업한 곳이면서 재건축 조합원이라면 더할 나위가 없습니다.


4.주변 학군·교통·편의 시설 살펴야합니다.

일반적으로 주택을 고를 때와 마찬가지로 주변의 학군, 교통, 편의 시설 등 우위성을 살펴야 합니다. 결론적으로 일반인이 선호하는 아파트 단지라는 것은 누구나 동일한 잣대를 가지고 평가하게 됩니다. 이때 특히 학군은 절대적인 기준이 될 수 있습니다.


5. 레이아웃·조경 등이 뛰어나야합니다.

단지의 구성도 경쟁력입니다. 단지의 레이아웃이 얼마나 좋으냐가 집값을 좌우할 수 있기 때문. 최근엔 단지 조경, 주민 편의 시설, 동(棟) 배치 상태, 동선 등도 매우 중요한 판단 요소가 됐습니다. 동 간 거리가 좁은 고층 아파트는 주거 단지로서 가치도 그만큼 낮아집니다.


6. 주택가보다 아파트 단지가 유리합니다.

마지막으로 주변 지역이 아파트 단지일수록 유리합니다. 예컨대 재건축 단지 주변이 단독·다세대·연립주택 등의 구성 비율이 높으면 그리 좋은 단지라고 볼 수 없습니다. 하지만 주변 지역이 아파트 단지로 구성돼 있다면 지역적으로 재건축 사업이 확대될 가능성이 크고, 그에 따라 지역적인 프리미엄을 추가로 기대할 수 있습니다.




비슷하면서도 전혀 다른 재개발과 재건축

재개발 투자 사업성의 관건은 초기 투자에 달렸습니다. 재건축 아파트 단지는 각 구분 소유권에 따라 다소 매매 가격이 변동할지라도 하나의 번지만 존재합니다. 이에 따라 토지에 대해 동일한 개별공시지가를 적용받습니다. 즉 아파트는 층, 방향, 면적 등의 차이만 있을 뿐 단위 면적당 동일하게 토지 가격의 평가를 받습니다. 하지만 재개발은 다릅니다. 위치에 따라 적용되는 평가 가치가 천차만별로 나타날 수 있습니다. 만약 주택이 도로변에 있다면 높은 공시지가를 적용받을 것입니다. 또 재건축 아파트는 세대 수가 확정돼 있는 반면 재개발은 단독주택을 멸실한 후 다세대주택을 지을 수도 있고 기존 다가구주택을 개조해 구분 소유권 등기를 할 수도 있습니다. 이를 흔히 ‘지분 쪼개기’라고 하는데, 만약 재개발 정비 구역 내 지분 쪼개기가 성행한다면 조합원은 예상보다 증가할 것이고 그에 따라 사업성은 낮아질 수밖에 없으니 유의해야 합니다.





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Posted by 하얀구름세상

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  1. 준돌이 2011.01.24 18:11 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아버지께서 건설업체를 운영하셔서 어렸을 때부터 아파트와 불경기를 입에 달고 살았었습니다.
    이제 제가 아파트를 마련할 때가 되니 이런글들은 정말 유용한 것 같습니다.
    다른 포스팅과는 다르게 머리에 쏙쏙 들어오니 너무 잘읽고 갑니다. ^^

  2. 머니야 머니야 2011.01.25 10:14 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    쉽지않는 내용을 잘 알기쉽게 풀어설명해주셔서 도움이 되었습니당^^
    제가 보는 핵심은...쉽지않고 금방되지 않는다~! 인것 같습니당^^;;

  3. ray ban 2013.04.24 05:04  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    당신은 내가사랑할 만한 사람이 아니예요,사랑하지 않으면 안될 사람이예요.

  4. nike air max 1 2013.04.25 19:16  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    노동은 생활의 꽃이요, 삶의 보람이요, 마음의 기쁨이다.Topics related articles:


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